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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
追光丨健身er们“阳康”后，如何科学稳妥地恢复运动？****** 新冠感染后“阳康”了 好想赶快回健身房“撸铁” 可现在到底适不适合锻炼？ 应该怎样科学恢复运动？ 这是近期不少小伙伴们关心的问题 让我们听听专家们怎么说
问题一：恢复期到底能不能运动？ 山西白求恩医院康复医学科主任王萍芝表示 新冠感染后长期住院或居家养病 会导致肌肉力量和耐力的下降 适量运动有利于身体恢复 但切忌操之过急 一般情况下 恢复期运动量 不宜超过平时的三分之一 逐渐增量即可 对患有糖尿病、高血压、冠心病 等慢性病人群 及60岁以上老年人 最好在运动前咨询医生 根据自身情况 制定具体运动处方
问题二：如何保证运动适量？ 恢复运动之前及过程中 可持续对身体状况进行评估 广东省体育局日前发布的 《新型冠状病毒感染转阴后（阳康人员）重返运动指南》指出 可使用6分钟步行距离试验 简易评估运动能力 正常人6分钟步行距离大于450米 主观感受轻松、不费力 心率在每分钟110次以下 可以尝试开始恢复运动 世卫组织提示 恢复运动过程中 可使用“Borg主观疲劳感知评估量表” 粗略作为逐步提高活动水平的指南
如在锻炼后感到严重疲劳 以及其他症状加重 此时应避免进一步活动
问题三：恢复运动应如何“循序渐进”？ 恢复初期可开展一些相对温和的运动 如慢步走、做广播操、健身操等 而且要控制时间和强度 足球、篮球、羽毛球、长跑等 较为剧烈的运动 建议暂缓恢复 根据世卫组织发布的 《康复指导手册：COVID-19相关疾病的自我管理（第二版）》 可考虑将恢复锻炼分为 五个阶段 每个阶段至少保持7天 第一阶段：为恢复锻炼做准备 例如：呼吸练习、温和的步行、拉伸和平衡练习 第二阶段：低强度活动 例如：散步、轻微的家务 第三阶段：中等强度的活动 例如：快走、上下楼梯、慢跑等 第四阶段：具有协调和有效技能的中等强度练习 例如:跑步、骑自行车、游泳等 第五阶段：回归到基线练习 可以完成感染之前的正常运动锻炼了
问题四：“阳康”人员恢复运动还有哪些注意事项？ 王萍芝提醒 运动时要及时监测心率变化 以及主观感觉 如再次感染新冠 或运动时出现 心悸、头晕、胸痛等不适 须立即停止运动 必要时寻求医疗帮助 长期健身者普遍认为自身体质好 易在未完全康复的情况下 进行较高强度运动 造成病情反复 因此切忌盲目自信 避免过度运动
记者：刘扬涛、马晓媛、薛宁婧 视频制作：薛宁婧 编辑：吴俊宽、王沁鸥 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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