173套!!揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******
2022年北京别墅市场是饱含希望的一年,在多重超预期因素影响下,从供需两端的对比来看,还是明显呈现出供不应求的态势。同时,今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放,叠加金融16条政策出台,以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此,反应在北京楼市的表现里,改善型置业率先回暖,不少别墅产品项目甚至出现持续热销。
以观承别墅·大家为例,以全年成交173套房源的佳绩,成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是,在去年年底北京疫情防控遍地开花,该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐,仅12月1-12日,连续12天成交12套,走出阶段性高流速行情。
市场认可
平均每两天销售出一套房源
根据地产营销人数据统计显示,2022年1-12月北京别墅市场,别墅新增供应2216套,成交3300套,供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣,让这个十年成长的大墅区项目,再度回归大众视野。
一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力,有业内人士分析,别墅销冠相较传统平层,更具有含金量,因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户,成交周期更长,成交难度更大。因此,项目的持续热销也充分印证市场认可度,可以明显感受到置业客户的热情。
以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算,其去化速度,若按一年365天推演,基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩,尤其在2022年市场整体销售回落的背景下,无疑显得十分难能可贵。
那么,观承别墅·大家的“去化秘籍”,即其支撑热销业绩背后的成因,值得我们在新年伊始,深入揭开并做出相应解读。
终极改善
精工合院超越传统迭代升级
从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来,京城别墅虽几经迭代,但均以毛坯交付为主流,精装别墅可谓屈指可数。
对于高端别墅来说,除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境,这些显性价值外,万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。
观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目,更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘,结合前三期2000余户交付业主的大量调研,真正从业主实际居住体验的角度上,对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。
对比传统别墅形态,观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计,保证充分采光的基础上,实现了合院的围合效果,让每一层空间都实现对阳光的私密共享。
走进样板间,开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术,并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅,实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗,卫生间天窗,地下天窗等设计让空间更加灵动。
除此之外,观承大家首次引入立面BIM工具,彰显粉墙黛瓦东方意境;安装安心舒适六大系统设备,给予居住者极致舒适体验;以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。
风水声光等细节之处,通过分户墙点位上下错位布置,避免底盒对穿,保障隔音效果;顶层卧室增加内保温,增强顶层保温隔热性能;玄关设置高低差,提供分区明确的脏区和净区,保证居所干净卫生;玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯,保证安全;楼梯踏步节点平滑,避免下楼时脚跟磕碰;卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点,满足多样化使用需求;端户窗户设置为电动窗户,方便开启。
北五环
高净值人群青睐中央别墅区
作为北京最成熟、配套最齐全,氛围最良好的别墅区,顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。
中央别墅区至今已经发展30余年,从1.0区域的天竺板块,到2.0区域的后沙峪板块,再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域,即3.0区域,越发展越凸显后发优势。
观承大家自拿地之初就以“先规划,后开发”的前瞻理念,不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。
对于1600-2000万量级购房人群而言,位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。
该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系,高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网,尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织,同时又避开了低空航道,不会被飞行器噪音所打扰。
其次,产业支撑方面,观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻,后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”,目前已有数十家央企国企入驻,高知高质科研人群云集。
最后在生态环境方面,观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源,即全长47.5公里的温榆河,逾百年历史的方氏渠,5万平方米的观承滨河公园,近3万平方米的中央景观鹿鸣公园,以及314公顷的新建滨水公园等,周边绿化率高达80%。
项目附近还坐拥15所国际学校,5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。
据悉,万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院,10年来产品不断迭代升级,真正做到私密与舒适的结合,符合当下高净值家庭的居住需要。
文/宋欣
爱奇艺更改会员投屏收费标准,还有谁在悄悄拒投“大屏”?******
近日,大批网友在网络社交端表示,爱奇艺APP对投屏价格进行了限制。过去爱奇艺黄金VIP会员支持4K清晰度视频投屏,但现在仅能选择480P清晰度。
对此,爱奇艺客服表示,黄金会员可以在电脑、平板和手机端使用,同时可以使用480P清晰度进行投屏。
记者体验发现,此前爱奇艺黄金会员投屏时,最高可选至4K高清,但目前黄金会员权限已被限制在480P清晰度。对于该规则的变化,爱奇艺方面暂未发表回应。
据记者目前体验发现,除了爱奇艺对投屏视频分辨率更改了收费标准,其他视频平台方面,芒果视频会员与腾讯视频会员仍旧可以原分辨率投屏,优酷从2022年下半年开始提示需额外付费12元才能投屏,B站大会员可以正常投屏。
据行业分析师对记者表示,爱奇艺更改黄金会员投屏标准的背后根本原因,仍旧是营收层面的压力。2022年12月16日,爱奇艺会员涨价政策落地后,网络上针对此次涨价舆情反弹剧烈,直冲微博热搜榜二位置,网友观点主要质疑爱奇艺为何再次涨价、为何对多机登录进行更严格审核。
对于当时涨价的原因,爱奇艺方面对第一财经记者回应称,未来会继续加大优秀作品的投资,让优秀内容创作者有所回报,让产业生态更健康。为会员朋友们提供更多像《人世间》《苍兰诀》《罚罪》《卿卿日常》《风吹半夏》这样的好作品。
易观分析文化消费行业资深顾问廖旭华对记者表示,涨价动作背后的根本原因仍旧是利润问题,虽说涨价必然会影响公司整体收入,但上次涨价动作已提供了充足的数据与经验,爱奇艺内部对于涨价影响已了解,所以此次基于利润的目的再次进行涨价动作。
自2020年11月至今,爱奇艺连续两年涨价,连续包月价格从每月15元一路上扬至25元,在财报电话会上,爱奇艺创始人兼CEO龚宇表示,爱奇艺从三季度起升级策略,驶入“冷静增长”新航道,即不再以现金流大量消耗为代价,而是将资源更多投入到公司的主营业务和有更高确定性的高ROI项目中。龚宇表示,基本上可以确定“2022年全年Non-GAAP运营层面盈亏平衡”的目标能够达成。
会员涨价已成为目前国内视频网站普遍选项,2022年4月20日,腾讯对腾讯视频VIP和超级影视VIP会员价格进行调整,涨价幅度在5元至20元之间。涨价幅度最大的是腾讯视频VIP连续包年,从过去的218元涨至238元。腾讯视频VIP连续包月、腾讯视频VIP年卡、超级影视VIP连续包月则分别涨价5元。此次爱奇艺涨价,平台会员价目前已与腾讯视频会员价基本持平。
但涨价的后遗症也在财报数据中有所体现。腾讯控股2022年三季度财报显示,截至三季度末,腾讯视频付费会员总数为1.20亿,同比减少900万,环比减少200万。对于付费会员数下降,腾讯方面回应是由于内容排播延后所致,同时虽然用户下滑,但“得益于会员价格调整的积极举措,ARPU(每用户平均收入)有所提升”。
爱奇艺三季度财报显示,该季度公司会员服务收入42亿元,相比去年三季度同比下滑2%,环比上季度下滑1.7%。虽然会员数实现了环比增长270万,季度日均订阅会员数达1.002亿,但相比去年同期1.038亿仍有所下降。
另外,月度平均单会员收入(ARM)为13.90元,同比增长2%,相比之前的14.69元、14.53元有所下滑。针对三季度会员收入同比下降的问题,龚宇表示,主要基于几点原因:第一是5、6、7月份受到疫情影响,消费者意愿下降;第二是6、7月份部分计划中的内容未上线;第三,有些过度缩减市场费用,导致第三季度前期业绩不好。
此次爱奇艺调整会员投屏,对会员数量、付费业务营收等方面的营收,需带下个季度财报时会有所体验。中国电子视像行业协会副秘书长董敏向第一财经记者表示,虽然近年来爱奇艺、优酷、腾讯的内容成本居高不下,经营利润不好。但是,打破之前的会员规则,且采用切甘蔗的方式逐次打破,对于消费者来说肯定难以接受。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)